法院强制拍卖房屋（不动产）的程序及缴税情况

    一、法院强制拍卖的内涵及特点

　　法院强制拍卖是指法院依照法律的规定，将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。广义的法院强制拍卖，既包括法院在强制执行程序中进行的强制拍卖，又包括法院在破产程序等其他程序中进行的强制拍卖。狭义的法院强制拍卖，仅指法院在强制执行程序中进行的强制拍卖。本文所探讨的问题基于“拍卖”的狭义概念而进行。

　　法院强制拍卖具有以下特点：

　　1、国家强制性。强制拍卖所具有的国家强制性，是仅就拍卖的委托环节而言的，即是否委托拍卖由法院强行决定，不受当事人的意志的左右;但拍卖机构接受法院委托后所依法开展的拍卖程序，在一般情况下与普通的拍卖程序无异，并不具有国家强制性。

　　2、主体的特定性。在法院强制拍卖中，委托拍卖合同的双方主体都是特定的，一方必然是法院，另一方必然是拍卖机构。

　　3、标的非自有性。在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院的自有财产，而是被执行人的财产，因此，法院强制拍卖具有“标的非自有性”特点。在任意拍卖中，委托人将自有的财产委托拍卖，其目的，是为实现自己财产的最大值;而法院委托拍卖，是将被执行人的财产委托拍卖，实现申请人的合法权益，维护国家法律的尊严。

　　4、目的的利他性。法院强制拍卖具有目的的利他性，是指法院强制拍卖被执行财产，其目的不在于通过拍卖为自己营利或实现自身的其他经济目的，而是在于一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障双方当事人的合法权益。因为，通过拍卖实现被执行财产的最大值，又能排除因评估价格过高而抵债给申请人，给其带来的损失，对双方当事人都有利。

　　5、权利义务的不对等性。在法院强制拍卖中，法院决定着拍卖程序的全程，包括拍卖程序的启动、进行、中止、终结以及拍卖结果的确认。因此，在强制拍卖中，法院要享有比拍卖机构相对更多的权利，如中止、撤消、监督、确认等权利，而拍卖机构不享有同样或类似的权利。

　　二、法院强制拍卖不动产涉税法律问题分析

　　法院强制拍卖的基本程序如下：人民法院采取强制拍卖措施时，首先由双方当事人共同选定或由法院指定依法成立、具有相应资质的资产评估机构对拍卖标的进行价格评估;然后由法院与拍卖机构签订《委托拍卖合同》，规范双方责任、权利和义务，载明拍卖的标的、拍卖佣金、拍卖价款的支付等必备条款;拍卖成交后，由买受人将拍卖成交价款按照约定的方式和期限付给拍卖公司，拍卖公司在扣除拍卖费用后将此款项转入人民法院帐户;最后由人民法院通知申请执行人领取款项，案件执行终结。

　　从拍卖程序中可以看出，人民法院参与了从评估到拍卖再到偿还的全部过程。表面上看，法院是委托拍卖过程中的一方当事人，被执行人为另一方当事人。但从实质上分析，法院的一切行为是在履行其法定职责过程中代表国家做出的一种行使国家公权力(司法强制权)的行为，是一种法定代理的委托行为，法院在强制拍卖不动产这一法律关系中，是形式意义而不是实质意义上的委托人，真正的委托人仍为被执行人，亦即原债权债务关系中的债务人。对双方当事人来讲，强制拍卖实质上仍是一种买卖关系，是平等的民事主体之间一种特殊形式的买卖关系，对买卖过程中产生的交易金额依照税收法律法规的规定征收税款，也是顺理成章的了。

　　三、法院强制拍卖不动产存在的税收问题

　　1、税款流失

　　被执行企业因拖欠债务无力偿还，其抵押或抵债的不动产、土地使用权等资产在被法院强制拍卖时，普遍存在着税收滞纳或流失现象。主要原因有两个方面：一是相关部门缺乏沟通和协作。税务机关不能及时掌握法院强制拍卖不动产的情况，及时监督被执行企业申报缴纳相应税款;房屋土地管理部门只对承受方纳税情况做要求，不对拍卖过程中被执行方转移房屋土地的纳税情况做要求，因此对被执行人税款缴纳情况缺乏制约。二是法院强制拍卖程序缺少纳税环节设置。在法院强制拍卖的整个过程中，忽略了纳税环节的设置，纳税义务发生时，法院及拍卖机构不提示或要求纳税人(尤其是被执行方)申报缴纳相应税款。

　　2、纳税主体缺失

　　法院强制拍卖行为中，被执行企业是营业税、土地增值税、印花税等税种的纳税义务人。但由于被执行企业不参与法院强制拍卖过程，或者是一进入到强制执行阶段便查无下落无法联系，导致纳税主体的缺失，对其监控的力度也就大大降低。

　　3、征管难度大

　　目前，对法院强制拍卖不动产行为缺乏税收征管方面的实践经验，被执行企业的应缴税款以及以前年度拖欠税款到底从哪个环节入手征收?如何监控被执行人自行申报被拍卖不动产的纳税情况?相关部门如何配合征收等问题都是迫切需要解决的实际问题，同时又都是解决起来难度较大的问题。

　　4、票据使用不规范

　　法院强制拍卖不动产涉及的当事人和关系人众多，既有法院，又有申请执行人和被执行人，还有拍卖机构、竞买人和买受人等众多对象，拍卖所得价款的流转分配也比较复杂，既有法院与执行当事人之间的以拍卖价款清偿被执行人的债务的划转，又有法院与拍卖机构之间的委托拍卖合同佣金和费用的划转，还有拍卖机构与买受人之间的成交价款的划转。款项转移各环节除了拍卖公司收取拍卖费用须使用“北京市服务业文化体育业娱乐业专用发票”外，拍卖价款的转移应使用什么票据(发票)、由谁来开具相关票据等没有一个严格、统一的规定，各方当事人使用票据种类繁多，或者根本不出具任何票据，税务机关无法有效实施“以票控税”。

　　四、法院强制拍卖不动产涉及税收问题的建议

　　1、加强与法院配合，获得强制拍卖信息。

　　建立与法院的信息交换制度，及时获取法院强制拍卖不动产的情况及执行进度。税务机关自法院强制拍卖决定做出后，对被执行人实施监控，在法院强制拍卖不动产执行结束后，及时催促被执行人申报缴纳相应税款。

　　2、探索通过委托代征方式实现对税款的监控和征收

　　由于进入到法院强制执行程序时，被执行人(亦即本文所述纳税义务人)往往已难以联系或无力清缴税款，因此，建议由税务机关委托拍卖机构或法院在进行转交或支付拍卖价款之前，先行扣缴纳税人应纳税款，剩余款项再用于清偿纳税人债务，从而实现对税款的源泉控管。

　　3、规范票据使用，实现“以票控税”

　　在法院强制拍卖不动产过程中，拍卖价款分别在买受人——拍卖公司——法院——申请执行人之间进行流转。作为税务机关，除进一步规范拍卖公司使用发票的范围外，应明确拍卖成交价款的转移过程中应使用的发票种类，以及由谁来开具或申请代开发票。如对不动产的拍卖，作为被执行人(即卖方)应按照拍卖成交金额向买受人出具“销售不动产专用发票”，并按照“销售不动产”税目计算缴纳营业税、土地增值税等税款。当然，由于强制执行环节被执行人往往查无下落或无力继续经营，也可以考虑由拍卖公司或法院申请不动产所在地税务机关代开发票并代缴应纳税款。规范了这个环节的票据使用，也使得买受人在办理缴纳契税、产权过户等环节中遇到的困难迎刃而解。

　　4、完善相关立法，明确税款清偿的地位和顺序

《中华人民共和国企业破产法》第113条规定：“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;(三)普通破产债权”。该条规定明确了税款在破产财产清偿中的地位和顺序，国家税款在一定程度上得到保障。但现行《中华人民共和国拍卖法》并未对税款问题做出规定，造成拍卖行为中的税收征管漏洞。建议完善相关立法，对拍卖价款涉及的税收问题如税款缴纳的时限、方式以及相关部门的扣缴义务等做出明确规定。